Ανάλυση των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές κατοικίας σε ευρωπαϊκές χώρες και διερεύνηση και αξιολόγηση περιόδων «φούσκας» στις τιμές κατοικίας στην Ελλάδα

Abstract

Η έρευνα χωρίζεται σε δύο μέρη, που άπτονται του αντικειμένου της κτηματαγοράς και συγκεκριμένα της αγοράς κατοικιών. Ειδικότερα, αντικείμενο του πρώτου μέρους είναι οι παράγοντες που επηρέασαν τις τιμές κατοικιών σε επιλεγμένες χώρες του ΟΟΣΑ σε μία περίοδο δύο δεκαετιών (2000 – 2020) ενώ το δεύτερο μέρος εστιάζει στην αγορά κατοικιών της Ελλάδας και στην ύπαρξη και αξιολόγηση περιόδων «φούσκας» στις τιμές κατοικιών, καλύπτοντας μία περίοδο εικοσιπέντε ετών και μέχρι το 2022. Αναφορικά με το πρώτο μέρος, για τις ανάγκες μίας panel dada ανάλυσης, χρησιμοποιήθηκαν δεδομένα που αφορούν σε μακροοικονομικούς, δημογραφικούς και θεσμικούς παράγοντες. Βάσει ενός θεωρητικού μοντέλου προσφοράς-ζήτησης, τα ευρήματα υποδεικνύουν ότι η ύπαρξη κανονισμών για φοροελάφρυνση και συγκεκριμένα για τη φορολογική μεταχείριση των τόκων των στεγαστικών δανείων, συσχετίζεται θετικά με τις τιμές των ακινήτων. Οι υψηλοί ρυθμοί ανεργίας βρέθηκαν να έχουν επηρεάσει αρνητικά τις τιμές των ακινήτων, ενώ η αύξηση του πληθυσμού και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής προκάλεσαν αύξηση των τιμών ακινήτων στις υπό εξέταση χώρες του ΟΟΣΑ. Η ανάλυση βασίστηκε στον τρόπο που παράγοντες ζήτησης και προσφοράς επηρεάζουν τη δυναμική της αγοράς ακινήτων, αναλύοντας και τις τυχόν αντίθετες επιδράσεις που ενδέχεται να έχει ένας παράγοντας στις τιμές ακινήτων ταυτόχρονα. Τέλος, το πρώτο μέρος της μελέτης εμπλουτίζει την εμπειρική βιβλιογραφία σχετικά με τον ρόλο της αστικοποίησης και των επιτοκίων καταθέσεων, στις τιμές των ακινήτων. Στο δεύτερο μέρος της έρευνας, χρησιμοποιήθηκαν εναλλακτικές αναλυτικές τεχνικές και οικονομετρικές μέθοδοι προκειμένου μέσω των δεικτών «προσιτότητας» και «κερδοφορίας» να αναγνωριστούν αλλά και να αξιολογηθούν περιπτώσεις υποτίμησης ή/και υπερτίμησης των κατοικιών στην Ελλάδα, κατά το υπό εξέταση διάστημα. Η αξιολόγηση έγινε μετρώντας την απόκλιση των: α) δείκτη τιμών κατοικίας β) λόγου «τιμή προς ενοίκιο» και γ) λόγου «τιμή προς εισόδημα», από το μακροπρόθεσμο μέσο και την τάση τους, αποκαλύπτοντας μια υπερτίμηση περίπου 20% από το δεύτερο τρίμηνο του 2019, σε όρους «κερδοφορίας», δλδ βάσει του λόγου «τιμή προς ενοίκιο». Επιπλέον, οι ιδιότητες των χρονοσειρών του συνόλου δεδομένων (time series properties) υποβλήθηκαν σε οικονομετρική ανάλυση. Τα αποτελέσματα της μεθόδου συνολοκλήρωσης ποικίλουν ανάλογα με την επιλεγμένη μεθοδολογία και τον δείκτη που χρησιμοποιήθηκε (ανάμεσα στους ως άνω αναφερόμενους τρεις εναλλακτικούς), ωστόσο τα αποτελέσματα συνολικά δείχνουν μια υπερτίμηση όσον αφορά τον λόγο «τιμής προς εισόδημα». Επιπλέον, από τις τέσσερις τεχνικές της στατιστικής Right-Tailed Augmented Dickey-Fuller που χρησιμοποιήθηκαν, η μέθοδος Supremum Augmented Dickey-Fuller εντόπισε την ύπαρξη επεισοδίων φούσκας στην οικιστική αγορά της Ελλάδας σε όρους λόγου τιμής προς ενοίκιο. Ειδικότερα, οι υπόψη φούσκες προσδιορίστηκαν με ακρίβεια χρησιμοποιώντας την τεχνική Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller ενώ η αξιοπιστία των σχετικών ευρημάτων επαληθεύτηκε με τη μέθοδο Hodrick-Prescott Filter και συγκεκριμένα μέσω της εφαρμογής του παραπάνω φίλτρου στο δείκτη τιμών ακινήτων. Κλείνοντας, αξίζει να σημειωθεί ότι η πιο πρόσφατη φούσκα στην αγορά ακινήτων, από τις συνολικά τέσσερις που εντοπίστηκαν, φαίνεται να διήρκησε μέχρι το τέλος της υπό εξέταση περιόδου (2022Q3), θέτοντας ερωτήματα αναφορικά με την πιθανή επίδραση της φούσκας στην ευρύτερη οικονομία, εγείροντας παράλληλα προβληματισμό για τα κατάλληλα μέτρα που πρέπει να ληφθούν από τους αρμόδιους του χώρου.